Nữ nhà đầu tư Mỹ hồi sinh 8 căn biệt thự bỏ hoang 40 năm, biến khu nhà xuống cấp thành cỗ máy tạo doanh thu

Khi chuyển đến Minden, bang Louisiana vào năm 2016, Sara McDaniel nhanh chóng bị thu hút bởi cuộc sống tại thành phố này. Không chỉ yêu thích nơi mình sinh sống, nữ nhà đầu tư còn nhận ra Minden có nhiều quỹ bất động sản cũ với khả năng tạo ra giá trị nếu được cải tạo đúng cách.

Một trong những thương vụ đáng chú ý nhất của McDaniel bắt đầu vào năm 2020, khi một người bạn liên hệ và đề nghị cô mua lại một khu bất động sản gồm 8 căn biệt thự đã bị bỏ hoang gần 40 năm.

Tại thời điểm đó, khu nhà gần như đã xuống cấp nghiêm trọng. Hai căn có diện tích khoảng 70 m², trong khi 6 căn còn lại rộng khoảng 46,5 m².

Với một nhà đầu tư bất động sản thông thường, 8 căn nhà bỏ hoang trong nhiều thập kỷ có thể là một khoản đầu tư đầy rủi ro. Nhưng McDaniel lại nhìn thấy cơ hội để biến khu đất cũ thành một mô hình kinh doanh lưu trú có khả năng tạo dòng tiền dài hạn.

Trước khi thực hiện thương vụ, cô đã sở hữu hơn 20 bất động sản tại khu vực Minden, bao gồm nhà cho thuê ngắn hạn, nhà cho thuê dài hạn và đất trống.

Chiến lược tài chính của McDaniel cũng được xây dựng từ khá sớm. Từ khi bước vào tuổi 30, cô bắt đầu tiết kiệm khoảng 50% thu nhập, với mục tiêu tích lũy tài sản và hướng đến khả năng nghỉ hưu sớm thông qua đầu tư bất động sản.

Bỏ 51.306 USD mua 8 căn nhà xuống cấp

Năm 2021, McDaniel quyết định sử dụng khoản tiền tiết kiệm để hoàn tất thương vụ với giá 51.306 USD, tương đương khoảng 1,3 tỷ đồng theo tỷ giá quy đổi được đề cập.

Giá mua tương đối thấp phản ánh tình trạng xuống cấp nghiêm trọng của khu bất động sản.

Sau khi tiếp quản, McDaniel nhanh chóng nhận ra rằng dự án khó khăn hơn rất nhiều so với những gì cô hình dung ban đầu.

Trần của các căn hộ đã mục nát, nhiều khu vực có nguy cơ sập. Một số cửa sổ còn lưu lại dấu vết đạn bắn, cho thấy khu nhà từng trải qua thời gian dài không được quản lý và bảo dưỡng.

“Tôi nhìn thấy tiềm năng mà bất động sản có thể mang lại cho mình một cuộc sống tự do”, McDaniel chia sẻ.

Thế nhưng sự tự tin ban đầu nhanh chóng chuyển thành lo lắng. Không lâu sau khi hoàn tất giao dịch, cô thậm chí bắt đầu trải qua những cơn hoảng loạn vì không chắc mình đã thực sự mua phải tài sản như thế nào.

Đặc biệt, một sai lầm lớn trong quá trình đầu tư được phát hiện sau khi giao dịch hoàn tất: McDaniel chưa đánh giá đầy đủ các nguy cơ môi trường của khu bất động sản.

Kết quả kiểm tra sau đó cho thấy các căn nhà có chứa amiăng và sơn chứa chì. Đây là những yếu tố môi trường có thể gây nguy cơ đối với sức khỏe nếu không được xử lý theo quy trình phù hợp.

Đối với một dự án cải tạo nhà cũ, đây là khoản chi phí và rủi ro mà nhà đầu tư khó có thể bỏ qua.

Tìm được giải pháp từ chương trình hỗ trợ môi trường của Louisiana

Thay vì từ bỏ dự án, McDaniel bắt đầu tìm kiếm giải pháp.

Cô lên Google để tìm thông tin về các chương trình hỗ trợ xử lý những khu bất động sản bị bỏ hoang và cuối cùng biết đến Brownfield Cleanup Revolving Loan Fund của Sở Chất lượng Môi trường Louisiana (LDEQ).

Chương trình này cung cấp các khoản vay lãi suất thấp với điều khoản linh hoạt nhằm hỗ trợ việc làm sạch môi trường và tái sử dụng những khu đất bỏ trống hoặc chưa được khai thác hiệu quả.

McDaniel sau đó được LDEQ phê duyệt khoản vay 46.731 USD với lãi suất 0%.

Nguồn vốn này trở thành một phần quan trọng trong kế hoạch xử lý các vấn đề môi trường của khu nhà.

Tuy nhiên, khoản vay vẫn chưa đủ để biến 8 căn nhà xuống cấp thành một khu lưu trú hoàn chỉnh. McDaniel tiếp tục tìm kiếm nguồn vốn bổ sung.

Cô bán một bất động sản tại Texas với giá 175.354 USD, tương đương khoảng 4,5 tỷ đồng, và dành thêm 8.000 USD từ các nguồn thu nhập khác cho dự án.

Bên cạnh đó, nữ nhà đầu tư vay thêm 202.725 USD từ một ngân hàng địa phương dưới hình thức khoản vay xây dựng tạm thời.

Sau đó, cô được cấp một khoản thế chấp dài hạn trị giá 290.710 USD để tất toán khoản vay xây dựng và tiếp tục hoàn thiện công trình.

Tổng chi phí cải tạo lên tới gần 730.000 USD

Dự án kéo dài khoảng 18 tháng.

Sau quá trình cải tạo toàn diện, 8 căn biệt thự cuối cùng đã được phục hồi và đưa trở lại sử dụng.

Tuy nhiên, tổng chi phí cuối cùng không còn ở mức vài chục nghìn USD như giá mua ban đầu. Tổng số tiền McDaniel đầu tư cho toàn bộ dự án lên tới 729.885 USD, tương đương khoảng 19,1 tỷ đồng.

Con số này bao gồm nhiều khoản chi phí liên quan đến cải tạo, xử lý môi trường, xây dựng và hoàn thiện khu lưu trú.

Sau khi dự án hoàn thành, McDaniel phải trả khoản thế chấp khoảng 3.298 USD/tháng. Khoản vay từ LDEQ được thanh toán với mức khoảng 400 USD/tháng.

Đây là một bài toán tài chính không nhỏ đối với một dự án bất động sản tại một thành phố quy mô nhỏ.

Tuy nhiên, thay vì bán lại tài sản ngay sau khi cải tạo, McDaniel lựa chọn mô hình khai thác lưu trú ngắn hạn nhằm tạo dòng tiền từ chính 8 căn biệt thự.

Biến 8 căn biệt thự cũ thành trải nghiệm lưu trú khác biệt

Tháng 2/2023, khu nhà chính thức mở cửa trở lại.

McDaniel đưa các căn biệt thự lên Airbnb, đồng thời triển khai hệ thống đặt phòng trực tiếp thông qua website riêng.

Chiến lược của cô không chỉ đơn giản là cung cấp chỗ ngủ cho khách du lịch. McDaniel muốn mỗi căn nhà mang một phong cách riêng và tạo ra trải nghiệm khác biệt.

Trong quá trình cải tạo, nữ nhà đầu tư cố gắng giữ lại những đặc điểm kiến trúc nguyên bản của công trình.

Các chi tiết như mái vòm và nhiều cấu trúc được xây dựng từ những năm 1930 được giữ lại, tạo nên nét cổ điển cho khu lưu trú.

Phòng tắm cũng giữ lại phần lớn gạch lát nguyên bản, thay vì thay thế hoàn toàn bằng những vật liệu hiện đại.

Đây là một lựa chọn đáng chú ý trong chiến lược kinh doanh. Thay vì xóa bỏ dấu ấn lịch sử của những căn nhà cũ, McDaniel biến chính những đặc điểm này thành một phần giá trị của sản phẩm.

Bên ngoài, cô bố trí khu vực ghế ngồi, hệ thống đèn trang trí và bếp lửa Solo Stove để khách có thể tận hưởng không gian ngoài trời.

Nhờ đó, 8 căn biệt thự không chỉ được bán dưới dạng “phòng nghỉ”, mà được định vị như một trải nghiệm lưu trú có câu chuyện riêng.

Doanh thu tăng mạnh sau khi đi vào hoạt động

Hiệu quả kinh doanh bắt đầu xuất hiện tương đối nhanh.

Trong năm 2023, 8 căn biệt thự được đặt trước khoảng 1.000 đêm.

Đến năm 2024, con số tăng lên khoảng 1.300 đêm, trong khi giá thuê trung bình đạt khoảng 143 USD/đêm, tương đương khoảng 3,7 triệu đồng.

Riêng năm 2024, khu biệt thự tạo ra khoảng 224.133 USD doanh thu, tương đương khoảng 5,8 tỷ đồng.

Đây là kết quả đáng chú ý nếu đặt cạnh xuất phát điểm của dự án: 8 căn nhà bị bỏ hoang gần 40 năm và được mua với giá chỉ 51.306 USD.

Tuy nhiên, doanh thu không đồng nghĩa với lợi nhuận ròng. McDaniel vẫn phải thanh toán khoản thế chấp, khoản vay môi trường, chi phí vận hành, bảo trì, quản lý, marketing, thuế và nhiều khoản chi phí khác.

Vì vậy, nữ nhà đầu tư cho biết hiện tại toàn bộ thu nhập từ khu biệt thự vẫn được đưa trở lại hoạt động kinh doanh.

Mục tiêu của cô là đưa dự án đạt lợi nhuận trong vòng 5 năm.

Bài học đầu tư: Giá mua rẻ không đồng nghĩa với dự án dễ làm

Câu chuyện của Sara McDaniel cho thấy một thương vụ bất động sản giá thấp có thể mở ra cơ hội lớn, nhưng đồng thời cũng chứa đựng hàng loạt rủi ro.

Điểm đáng chú ý nhất là khoảng cách giữa giá mua tài sản và tổng vốn đầu tư thực tế.

McDaniel chỉ bỏ 51.306 USD để mua 8 căn nhà. Nhưng cuối cùng tổng chi phí của dự án đã lên tới 729.885 USD, cao hơn rất nhiều lần giá mua ban đầu.

Điều này phản ánh một nguyên tắc quan trọng trong đầu tư bất động sản: không nên chỉ nhìn vào giá mua.

Một căn nhà được bán với giá rất thấp có thể đi kèm với chi phí sửa chữa, xử lý pháp lý, xử lý môi trường, xây dựng và vận hành rất lớn.

Đặc biệt đối với những bất động sản bị bỏ hoang trong thời gian dài, việc kiểm tra trước khi mua càng trở nên quan trọng.

Vì sao bất động sản bỏ hoang có thể trở thành cơ hội đầu tư?

Những tài sản bị bỏ hoang thường có giá thấp hơn đáng kể so với bất động sản đã hoàn thiện. Nếu nhà đầu tư có đủ vốn, kiến thức và khả năng quản lý dự án, việc tái tạo những tài sản này có thể tạo ra giá trị mới.

Tuy nhiên, cơ hội chỉ xuất hiện khi bài toán tổng thể có hiệu quả.

Nhà đầu tư cần tính toán giá mua, chi phí cải tạo, chi phí vốn, thời gian thi công, thuế, bảo hiểm, chi phí vận hành và khả năng tạo doanh thu sau khi hoàn thành.

Trường hợp của McDaniel cho thấy một tài sản từng bị bỏ hoang hàng chục năm vẫn có thể được tái sinh nếu nhà đầu tư xác định đúng nhu cầu thị trường và xây dựng mô hình kinh doanh phù hợp.

Từ 8 căn nhà bỏ hoang đến tài sản tạo dòng tiền

Điều khiến câu chuyện của Sara McDaniel đáng chú ý không nằm ở việc cô mua được 8 căn nhà với giá thấp, mà ở cách nữ nhà đầu tư biến một tài sản gần như không còn giá trị sử dụng thành một sản phẩm lưu trú có khả năng tạo doanh thu.

Từ những căn nhà với trần mục nát, cửa sổ có dấu vết đạn bắn, amiăng và sơn chứa chì, McDaniel đã trải qua 18 tháng cải tạo để tạo nên một khu nghỉ dưỡng mang phong cách riêng.

Khu nhà sau đó thu hút khoảng 1.000 đêm đặt phòng trong năm đầu tiên và tăng lên 1.300 đêm vào năm tiếp theo. Doanh thu năm 2024 đạt hơn 224.000 USD.

Dù vẫn còn khoản vay và chưa đặt mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận ngay lập tức, dự án cho thấy cách tái tạo bất động sản cũ có thể mở ra một hướng kinh doanh mới.

Quan trọng hơn, câu chuyện cũng nhấn mạnh rằng đầu tư bất động sản không chỉ là mua tài sản rồi chờ giá tăng. Trong nhiều trường hợp, giá trị lớn nhất nằm ở khả năng nhìn thấy tiềm năng, tái định vị tài sản và tạo ra dòng tiền từ một bất động sản tưởng như đã mất giá trị.

Một số câu hỏi liên quan

Sara McDaniel mua 8 căn biệt thự với giá bao nhiêu?

Cô mua khu bất động sản gồm 8 căn biệt thự với giá 51.306 USD vào năm 2021.

Những căn nhà này đã bị bỏ hoang bao lâu?

Khu nhà đã bị bỏ hoang khoảng 40 năm trước khi McDaniel mua lại và cải tạo.

Tổng chi phí cải tạo 8 căn biệt thự là bao nhiêu?

Sau khoảng 18 tháng cải tạo, tổng chi phí của dự án lên tới 729.885 USD.

Khu biệt thự bắt đầu hoạt động khi nào?

Khu nhà chính thức mở cửa trở lại vào tháng 2/2023, sau khi hoàn tất quá trình phục hồi và cải tạo.

Doanh thu năm 2024 đạt bao nhiêu?

Trong năm 2024, khu biệt thự đạt khoảng 224.133 USD doanh thu, với khoảng 1.300 đêm được đặt và giá thuê trung bình 143 USD/đêm.

McDaniel đã có lợi nhuận từ dự án chưa?

Theo chia sẻ được đưa ra, toàn bộ thu nhập hiện vẫn được tái đầu tư vào hoạt động kinh doanh. Mục tiêu của McDaniel là đưa khu biệt thự đạt