Lãi suất tăng gây “cú sốc kép” thị trường bất động sản: Doanh nghiệp xoay xở, người mua chùn bước

Thị trường bất động sản đối mặt cú sốc kép từ lãi suất

Từ cuối năm 2025 đến nay, làn sóng tăng lãi suất cho vay mua nhà đã tạo ra áp lực chưa từng có đối với thị trường địa ốc. Một mặt, người mua nhà trở nên thận trọng hơn khi chi phí vay vốn tăng cao; mặt khác, doanh nghiệp bất động sản rơi vào thế “kẹt giữa” khi chi phí vốn leo thang nhưng dòng tiền bán hàng lại suy yếu rõ rệt.

Trong bối cảnh đó, thanh khoản trở thành yếu tố sống còn. Nhiều doanh nghiệp buộc phải tận dụng mọi công cụ tài chính để duy trì hoạt động, từ tái cấu trúc dòng tiền đến triển khai các chương trình hỗ trợ người mua.

Lãi suất – “nút thắt” của toàn bộ chu kỳ phát triển dự án

Tại nhiều diễn đàn chuyên ngành, các doanh nghiệp đều nhìn nhận lãi suất không chỉ là chi phí tài chính đơn thuần mà đã trở thành yếu tố chi phối toàn bộ chu kỳ phát triển dự án.

Đặng Thị Kim Oanh – Chủ tịch Tập đoàn Kim Oanh – cho rằng điểm nghẽn lớn nhất hiện nay nằm ở khả năng tiếp cận vốn. Với các dự án quy mô hàng nghìn tỷ đồng, doanh nghiệp chỉ được giải ngân một phần, trong khi tiến độ kéo dài khiến dòng vốn bị gián đoạn.

Điều này dẫn đến nghịch lý: thị trường có sản phẩm, có nhu cầu, nhưng dòng tiền lại không thể “chảy” đến đúng nơi cần thiết.

Người mua nhà gặp rào cản tín dụng, lực cầu bị nén

Không chỉ doanh nghiệp, người mua nhà – mắt xích quan trọng của thị trường – cũng chịu tác động trực tiếp từ lãi suất tăng.

• Lãi suất vay mua nhà tăng từ 6,5–8% lên 13–14%/năm
• Nhu cầu tìm kiếm bất động sản giảm khoảng 17%
• Thanh khoản thị trường suy giảm rõ rệt

Theo Võ Huỳnh Tuấn Kiệt từ CBRE, khoảng 64% giao dịch bất động sản sử dụng đòn bẩy tín dụng. Khi lãi suất tăng, nhóm này chịu ảnh hưởng nặng nề nhất, khiến giao dịch toàn thị trường chững lại.

Chi phí đầu vào tăng: Áp lực chồng áp lực

Ngoài lãi suất, doanh nghiệp còn phải đối mặt với:

• Giá vật liệu xây dựng tăng
• Chi phí nhân công leo thang
• Gián đoạn chuỗi cung ứng quốc tế

Lê Hữu Nghĩa cho biết thị trường đang “đảo chiều nhanh chóng”. Trước đây, ngân hàng chủ động tìm đến doanh nghiệp để cấp tín dụng, nhưng hiện tại dòng vốn bị siết lại trong thời gian ngắn.

Đặc biệt với phân khúc nhà ở xã hội, dù lãi suất cho vay thấp theo quy định, nhưng chi phí huy động vốn của ngân hàng cao khiến việc cho vay trở nên khó khả thi, tạo ra sự lệch pha giữa chính sách và thực tế.

Doanh nghiệp tung “chiêu” giữ thanh khoản

Để thích ứng, nhiều doanh nghiệp đã triển khai các chiến lược tài chính linh hoạt:

Vinhomes

• Hỗ trợ lãi suất lên đến 5 năm
• Cam kết trần lãi suất sau ưu đãi
• Giảm áp lực tài chính dài hạn cho người mua

Nam Long Group

• Hợp tác ngân hàng đưa ra gói vay 12–18 tháng
• Thiết kế phương án thanh toán “nhẹ đầu vào”
• Tập trung phân khúc vừa túi tiền

Seaholdings

• Thanh toán 20% đến khi nhận nhà
• Hỗ trợ lãi suất 0% dài hạn
• Kéo giãn dòng tiền cho khách hàng

Phú Đông Group

• Gói vay lãi suất cố định dài hạn
• Nhắm vào người mua ở thực

Tuy nhiên, phía sau các chương trình này là áp lực lớn khi doanh nghiệp phải hy sinh một phần lợi nhuận để hỗ trợ khách hàng.

Lãi suất trở thành “phép thử” thị trường

Theo Đinh Thế Hiển, lãi suất tăng không chỉ làm chi phí vay cao hơn mà còn tạo hiệu ứng dây chuyền:

• Người mua thận trọng hơn
• Giao dịch giảm
• Dòng tiền không quay vòng kịp
• Doanh nghiệp chịu áp lực trả nợ

Hệ quả là nhiều doanh nghiệp buộc phải:

• Tái cấu trúc hoạt động
• Thu hẹp quy mô
• Chuyển nhượng dự án

Thị trường bước vào chu kỳ “sàng lọc mạnh”

Dù khó khăn, nhiều chuyên gia cho rằng đây là giai đoạn cần thiết để thị trường tái cấu trúc.

Nguyễn Văn Đính nhận định nguồn cung có thể cải thiện khi các dự án được tháo gỡ pháp lý. Tuy nhiên, giá bất động sản khó giảm sâu do chi phí đầu vào tăng.

Xu hướng mới đang hình thành:

• Dòng tiền chuyển sang sản phẩm có giá trị thực
• Ưu tiên pháp lý rõ ràng
• Tập trung nhu cầu ở thực

Điều này đồng nghĩa thị trường sẽ thuộc về những doanh nghiệp có năng lực tài chính mạnh và chiến lược dài hạn.

Lãi suất tăng đang tạo ra “cú sốc kép” cho thị trường bất động sản, nhưng đồng thời cũng đóng vai trò như một bộ lọc tự nhiên, loại bỏ những mô hình đầu tư thiếu bền vững.

Trong dài hạn, thị trường sẽ dần ổn định và hướng tới giá trị thực. Những nhà đầu tư và doanh nghiệp có tầm nhìn dài hạn, quản trị rủi ro tốt sẽ là những người nắm bắt cơ hội và dẫn dắt chu kỳ tăng trưởng mới.