Giá chung cư Hà Nội lập đỉnh mới: Nhà ở bình dân gần như biến mất, người mua ở thực ngày càng khó tiếp cận

Thị trường bất động sản Hà Nội đang chứng kiến một giai đoạn tăng giá chưa từng có khi mặt bằng giá căn hộ liên tục lập đỉnh mới. Theo báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng, giá căn hộ mở bán tại Hà Nội hiện đã đạt trung bình khoảng 128 triệu đồng/m2 – mức cao nhất cả nước và cũng là kỷ lục mới của thị trường bất động sản Thủ đô.

Diễn biến này đang khiến giấc mơ an cư của nhiều người dân ngày càng trở nên xa vời, đặc biệt trong bối cảnh nguồn cung căn hộ bình dân gần như “biến mất” khỏi thị trường sơ cấp.

Giá chung cư Hà Nội liên tục vượt đỉnh

Theo dữ liệu từ CBRE, quý I vừa qua là quý thứ ba liên tiếp giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội duy trì trên ngưỡng 100 triệu đồng/m2. Mức giá trung bình hiện đạt khoảng 102 triệu đồng/m2, tăng gần 30% so với cùng kỳ năm trước.

Trong khi đó, Cushman & Wakefield ghi nhận thị trường có hơn 6.500 căn hộ mở bán mới trong quý I, tăng hơn 23% so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, phần lớn nguồn cung lại tập trung tại các khu vực ngoài trung tâm như:

• Đông Anh
• Gia Lâm
• Hoài Đức
• Hà Đông

Dù nguồn cung tăng, nhưng giá bán vẫn tiếp tục leo thang do cơ cấu sản phẩm chủ yếu nằm ở phân khúc trung cấp, cao cấp và hạng sang.

Theo thống kê, căn hộ trung cấp hiện chiếm khoảng 55% nguồn cung mới, còn căn hộ hạng sang chiếm tới 39%. Trong khi đó, phân khúc nhà ở bình dân gần như không còn xuất hiện trên thị trường.

Nhiều dự án mới hiện nay đều có mức giá từ 90 triệu đồng/m2 trở lên. Thậm chí, một số dự án tại khu vực Tây Hồ hay trục Nguyễn Trãi đã ghi nhận giá mở bán lên tới 150–250 triệu đồng/m2.

Vì sao giá chung cư Hà Nội tăng mạnh?

Theo các chuyên gia, có nhiều nguyên nhân khiến giá chung cư Hà Nội liên tục tăng cao trong thời gian qua.

Quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm

Một trong những nguyên nhân lớn nhất là quỹ đất tại khu vực trung tâm Hà Nội ngày càng hạn chế. Trong khi nhu cầu nhà ở không ngừng gia tăng, đặc biệt ở nhóm dân số trẻ và người nhập cư, quỹ đất phát triển dự án mới lại ngày càng ít.

Điều này khiến các chủ đầu tư phải dịch chuyển ra khu vực ven đô, nơi giá đất và chi phí đầu tư hạ tầng vẫn đang tăng mạnh theo tốc độ đô thị hóa.

Chi phí đầu vào tăng cao

Ngoài yếu tố đất đai, giá vật liệu xây dựng, nhân công, chi phí giải phóng mặt bằng và lãi vay ngân hàng đều tăng đáng kể trong vài năm trở lại đây.

Các khoản chi phí này cuối cùng đều được cộng vào giá bán sản phẩm, khiến giá căn hộ khó có khả năng giảm sâu.

Theo ông Phạm Đức Toản – Tổng Giám đốc EZ Property, nguồn cung nhà ở thương mại giá thấp gần như đã không còn trên thị trường, trong khi nhu cầu nhà ở tại Hà Nội luôn ở mức rất lớn. Đây là nguyên nhân trực tiếp khiến mặt bằng giá bị đẩy lên cao.

Mất cân đối cung – cầu kéo dài

Nhiều chuyên gia cho rằng yếu tố cốt lõi khiến giá chung cư tăng mạnh là sự mất cân đối cung – cầu kéo dài nhiều năm.

Hiện nay, thị trường chủ yếu phát triển các sản phẩm trung và cao cấp do biên lợi nhuận tốt hơn. Trong khi đó, phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực với mức giá phù hợp lại rất hạn chế.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, việc căn hộ bình dân gần như biến mất đang khiến người mua nhà để ở ngày càng khó tiếp cận thị trường.

Nhà ở xã hội chưa thể tác động ngay tới giá bán

Dù thời gian qua Chính phủ liên tục thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhưng theo các chuyên gia, các dự án này vẫn cần thêm thời gian để hoàn thiện thủ tục pháp lý và triển khai xây dựng.

Do đó, nguồn cung nhà ở xã hội hiện chưa đủ lớn để tạo tác động đáng kể tới mặt bằng giá chung cư thương mại.

Nhiều dự án hiện vẫn gặp khó khăn trong các khâu như:

• Giao đất
• Xác định giá đất
• Phê duyệt quy hoạch
• Cấp phép xây dựng

Quá trình kéo dài khiến doanh nghiệp phát sinh thêm chi phí tài chính, lãi vay và chi phí cơ hội, từ đó tiếp tục làm tăng giá bán nhà ở.

Chuyên gia đề xuất giải pháp hạ nhiệt giá nhà

Theo ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, giải pháp quan trọng nhất hiện nay là tăng mạnh nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân.

Đặc biệt, cần thúc đẩy:

• Nhà ở xã hội
• Nhà ở thương mại giá trung bình
• Các dự án phục vụ nhu cầu ở thực

Khi thị trường xuất hiện thêm nguồn cung lớn ở phân khúc vừa túi tiền, áp lực lên thị trường thương mại sẽ giảm bớt, qua đó giúp mặt bằng giá dần ổn định hơn.

Hạ tầng giao thông sẽ quyết định xu hướng giãn dân

Ngoài câu chuyện nguồn cung, các chuyên gia cũng cho rằng hạ tầng giao thông đóng vai trò rất quan trọng trong việc hạ nhiệt giá bất động sản Hà Nội.

Theo ông Phạm Đức Toản, Hà Nội cần tiếp tục đầu tư mạnh vào:

• Các tuyến vành đai
• Hệ thống metro
• Hạ tầng liên vùng

Khi kết nối giao thông thuận tiện hơn, người dân có thể chấp nhận sinh sống xa trung tâm với mức giá hợp lý hơn thay vì dồn vào khu vực nội đô vốn đã quá đắt đỏ.

Đây được xem là hướng đi bền vững nhằm giãn mật độ dân cư và giảm áp lực lên thị trường nhà ở trung tâm.

Đầu cơ bất động sản vẫn là vấn đề lớn

Một vấn đề khác được nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường nhắc đến là tình trạng đầu cơ bất động sản vẫn diễn ra phổ biến.

Không ít nhà đầu tư sở hữu nhiều căn hộ nhưng không đưa vào khai thác sử dụng hoặc cho thuê, khiến nguồn cung thực tế trên thị trường bị thu hẹp.

Điều này góp phần đẩy giá nhà tăng cao và khiến thị trường mất cân đối.

Nhiều ý kiến cho rằng cần sớm xây dựng chính sách thuế phù hợp đối với:

• Người sở hữu nhiều bất động sản
• Giao dịch mua bán ngắn hạn
• Hoạt động đầu cơ lướt sóng

Các biện pháp này có thể giúp thị trường vận hành lành mạnh hơn và đưa giá nhà tiến gần hơn với giá trị thực.

Giá chung cư Hà Nội sẽ còn neo cao?

Theo nhận định của nhiều chuyên gia, nếu nguồn cung nhà ở phù hợp với nhu cầu thực không sớm được cải thiện, mặt bằng giá chung cư Hà Nội có thể sẽ tiếp tục neo ở mức cao trong nhiều năm tới.

Trong bối cảnh tốc độ đô thị hóa tiếp tục diễn ra mạnh mẽ, dân số tăng nhanh và quỹ đất nội đô ngày càng hạn chế, thị trường rất cần các giải pháp đồng bộ từ pháp lý, hạ tầng cho đến chính sách phát triển nhà ở.

Việc tháo gỡ “điểm nghẽn” thủ tục dự án, thúc đẩy nguồn cung nhà ở vừa túi tiền và kiểm soát đầu cơ sẽ là những yếu tố then chốt quyết định khả năng bình ổn giá bất động sản Hà Nội trong tương lai.

Câu hỏi thường gặp về giá chung cư Hà Nội