Nhà ở xã hội cho thuê: Hướng đi “trúng và đúng” để đưa bất động sản trở về giá trị an cư

Thị trường bất động sản cần quay về giá trị cốt lõi: “nhà để ở”

Quan điểm “nhà để ở, không phải để đầu cơ” của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm đang tạo ra một làn sóng thảo luận mạnh mẽ trong giới chuyên gia kinh tế và bất động sản. Đây không chỉ là thông điệp mang tính định hướng chính sách, mà còn là lời nhấn mạnh về việc đưa thị trường nhà ở trở lại đúng chức năng cơ bản: phục vụ nhu cầu an cư của người dân.

Trong nhiều năm qua, giá nhà tại các đô thị lớn liên tục tăng nhanh hơn tốc độ tăng thu nhập. Điều này khiến giấc mơ sở hữu nhà của người trẻ và nhóm thu nhập trung bình ngày càng xa vời. Trong khi đó, nguồn cung nhà ở vừa túi tiền ngày càng khan hiếm, đặc biệt tại các khu vực trung tâm.

Tình trạng đầu cơ, đẩy giá bất động sản vượt xa giá trị sử dụng thực tế đã khiến thị trường mất cân đối nghiêm trọng. Nhiều chuyên gia cho rằng đây là thời điểm cần tái cấu trúc lại phân khúc nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội.

Nhà ở xã hội cho thuê: Giải pháp được nhiều chuyên gia đồng thuận

Trong bối cảnh đó, mô hình nhà ở xã hội cho thuê đang được xem là hướng đi tiềm năng. Thay vì chỉ tập trung vào sở hữu, nhiều chuyên gia đề xuất mở rộng mạnh phân khúc cho thuê để phục vụ nhu cầu ở thực.

Theo bà Tống Thị Hạnh – nguyên Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), Việt Nam hiện đã có đa dạng mô hình nhà ở như mua bán, thuê mua và cho thuê. Tuy nhiên, việc phát triển nhà ở xã hội cho thuê vẫn chưa tương xứng với nhu cầu thực tế.

Bà cho rằng nếu phát triển bài bản, mô hình này sẽ “trúng và đúng”, vì nó giải quyết trực tiếp nhu cầu an cư, thay vì tạo áp lực sở hữu tài sản cho người dân.

“Chỉ những cá nhân, hộ gia đình thực sự cần chỗ ở mới lựa chọn hình thức thuê nhà,” bà Hạnh nhấn mạnh.

Hiện cả nước có khoảng 42.275 căn nhà ở xã hội đang được cho thuê, con số này vẫn còn rất khiêm tốn so với nhu cầu thực tế tại các đô thị lớn.

Luật Nhà ở 2023 mở đường nhưng cần cơ chế mạnh hơn

Luật Nhà ở 2023 đã mở ra không gian linh hoạt hơn cho các mô hình tiếp cận nhà ở, trong đó có nhà ở xã hội cho thuê. Một số đề xuất còn hướng tới việc xây dựng quỹ nhà ở quốc gia, tập trung phát triển mạnh phân khúc cho thuê.

Theo các chuyên gia, nếu được triển khai đúng hướng, mô hình này sẽ giúp:

• Tối ưu hóa nguồn lực đất đai
• Tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người thu nhập thấp
• Tạo cơ chế luân chuyển nhà ở hiệu quả hơn
• Giảm áp lực sở hữu nhà trong giai đoạn đầu đời của người trẻ

Đặc biệt, mô hình cho thuê còn giúp người trẻ có thể “thuê trước – mua sau”, tức là thuê nhà ở xã hội khi chưa đủ điều kiện tài chính, sau đó chuyển sang nhà ở thương mại khi thu nhập ổn định hơn.

Góc nhìn chuyên gia: Có nên định hướng 100% nhà ở xã hội cho thuê?

Chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh cho rằng điểm yếu lớn nhất của nhà ở xã hội tại Việt Nam hiện nay là chưa đặt trọng tâm vào tư duy cho thuê.

Ông dẫn kinh nghiệm từ Đức, nơi chính sách nhà ở chủ yếu tập trung vào thuê thay vì sở hữu. Từ đó, ông đề xuất nên định hướng nhà ở xã hội theo hướng 100% cho thuê, thay vì chỉ khoảng 20% như hiện nay.

Theo ông, mô hình này sẽ giúp:

• Đảm bảo đúng đối tượng thụ hưởng
• Hạn chế đầu cơ
• Tăng hiệu quả sử dụng quỹ nhà
• Tạo dòng tiền ổn định cho doanh nghiệp phát triển dự án

Doanh nghiệp cần cơ chế đủ hấp dẫn để tham gia

Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, dù Luật Nhà ở 2023 đã có nhiều thay đổi tích cực, nhưng vẫn còn nhiều rào cản khiến doanh nghiệp chưa mặn mà với phân khúc nhà ở xã hội.

Một số vấn đề nổi bật gồm:

• Thiếu quỹ đất sạch cho dự án
• Thủ tục đầu tư kéo dài
• Cơ chế giá bán, giá thuê còn cứng
• Khó khăn trong tiếp cận vốn tín dụng
• Quy định lợi nhuận chưa đủ hấp dẫn

Ngoài ra, quy định hiện hành yêu cầu chủ đầu tư phải dành tối thiểu 20% quỹ nhà để cho thuê và chỉ được bán sau 5 năm đưa vào sử dụng, cũng khiến tính linh hoạt của doanh nghiệp bị hạn chế.

Tác động dài hạn: Không chỉ là an sinh mà còn là động lực kinh tế

Nếu mô hình nhà ở xã hội cho thuê được thúc đẩy mạnh, nền kinh tế có thể hưởng lợi theo hướng bền vững:

• Doanh nghiệp có nguồn thu ổn định dài hạn thay vì “lợi nhuận một lần”
• Thị trường dịch vụ quản lý vận hành phát triển mạnh
• Tăng việc làm trong lĩnh vực bất động sản và dịch vụ đô thị
• Giảm áp lực giá nhà tại các đô thị lớn

Quan trọng hơn, thị trường sẽ dần trở về đúng bản chất: phục vụ nhu cầu ở thực thay vì đầu cơ.

Định hướng “nhà để ở, không phải để đầu cơ” đang mở ra một giai đoạn điều chỉnh quan trọng cho thị trường bất động sản Việt Nam. Trong đó, nhà ở xã hội cho thuê được xem là một trong những giải pháp then chốt để giải quyết bài toán an cư bền vững, giảm áp lực giá nhà và cân bằng thị trường.