8 Sai lầm cần tránh trong kinh doanh bất động sản sỉ khiến nhà đầu tư dễ thất bại

8 sai lầm cần tránh trong kinh doanh bất động sản sỉ

Kinh doanh bất động sản theo hình thức bán sỉ (wholesale real estate) từng được xem là một trong những chiến lược đầu tư đơn giản, dễ mở rộng quy mô và mang lại lợi nhuận hấp dẫn. Chỉ cần tìm được bất động sản giá tốt, ký hợp đồng và sang tay cho nhà đầu tư khác, nhiều người đã tạo ra dòng tiền ổn định mà không cần nắm giữ tài sản dài hạn.

Tuy nhiên, thực tế cho thấy không ít nhà đầu tư đã thất bại sớm vì mắc phải những sai lầm tưởng chừng rất cơ bản. Dưới đây là 8 sai lầm phổ biến nhất trong kinh doanh bất động sản sỉ, được tổng hợp từ thực tiễn thị trường và kinh nghiệm của giới đầu tư lâu năm.

1. Chỉ chọn những bất động sản “mình muốn ở”

Một trong những cạm bẫy lớn nhất của người mới là chỉ đấu giá hoặc tìm mua những căn nhà phù hợp với gu thẩm mỹ cá nhân. Điều này khiến nhà đầu tư bỏ lỡ nhiều cơ hội sinh lời chỉ vì bất động sản “không đẹp”, “không thích” hoặc “ngoài tầm tưởng tượng”.

Trong kinh doanh bán sỉ, cảm xúc không quan trọng bằng con số. Một căn nhà có thể không phù hợp để ở, nhưng lại có biên lợi nhuận tốt cho nhà đầu tư khác. Thị trường luôn có nhiều phân khúc người mua với ngân sách và nhu cầu khác nhau, vấn đề là bạn có nhìn thấy cơ hội hay không.

2. Tiết kiệm quá mức và đánh giá sai giá trị thực

Không ai muốn mua bất động sản với giá cao, nhưng mua quá rẻ chưa chắc đã là món hời. Nhiều tài sản có giá niêm yết thấp nhưng lại “ẩn” chi phí lớn như nợ thuế, tiền phạt, chi phí sửa chữa hoặc các vấn đề pháp lý phức tạp.

Sau giai đoạn khủng hoảng, giá chào bán không còn phản ánh chính xác giá trị thực. Nhà đầu tư cần tính toán đầy đủ giá trị sau sửa chữa (ARV), chi phí tồn đọng và khả năng bán lại. Nếu không, một thương vụ tưởng như rẻ có thể nhanh chóng trở thành khoản lỗ.

3. Không tiếp tục học hỏi và cập nhật thị trường

Thị trường bất động sản thay đổi liên tục, từ chính sách, xu hướng đầu tư cho đến cách tiếp cận khách hàng. Những phương pháp hiệu quả hôm nay có thể trở nên lỗi thời chỉ sau vài năm.

Nhà đầu tư bán sỉ thành công là người liên tục học hỏi, cập nhật kiến thức về thị trường, tài chính, marketing và pháp lý. Dừng học đồng nghĩa với việc tự loại mình khỏi cuộc chơi.

4. Hiểu sai về mô hình “không cần vốn”

Bất động sản sỉ thường được quảng bá là mô hình không cần vốn. Điều này không hoàn toàn sai, nhưng cũng không hoàn toàn đúng. Trên thực tế, bạn vẫn cần chi phí tối thiểu cho việc di chuyển, liên lạc, marketing hoặc thẩm định tài sản.

Việc quá ám ảnh với “không bỏ đồng nào” có thể khiến nhà đầu tư bỏ lỡ những thương vụ tốt. Giải pháp phổ biến là hợp tác với nhà đầu tư khác hoặc sử dụng vốn của bên thứ ba một cách hợp lý.

5. Không thực hiện đầy đủ thẩm định (due diligence)

Bán sỉ không có nghĩa là bỏ qua khâu kiểm tra. Nhà đầu tư cần xác minh rõ:

• Tình trạng pháp lý
• Nợ thế chấp, nợ thuế
• Chi phí sửa chữa
• Các yếu tố ảnh hưởng đến khả năng bán lại

Thiếu thẩm định sẽ khiến việc định giá sai, làm mất uy tín và khó duy trì hoạt động lâu dài.

6. Không tạo ra được các thương vụ thực sự tốt

Một trong những phàn nàn phổ biến nhất từ người mua là thiếu deal chất lượng. Nếu liên tục đưa ra các thương vụ biên lợi nhuận thấp, rủi ro cao, nhà đầu tư sẽ sớm mất mạng lưới khách hàng.

Kinh doanh bền vững đòi hỏi phải mang lại giá trị thực, không chỉ là hoa hồng ngắn hạn.

7. Tham gia vào các “chuỗi môi giới” quá dài

Nhiều bất động sản được rao bán qua nhiều tầng trung gian, mỗi người thêm một mức giá, dẫn đến nhiễu loạn thông tin và giảm tính cạnh tranh.

Chiến lược hiệu quả hơn là tìm kiếm trực tiếp người bán có động lực, từ đó kiểm soát tốt hơn giá và điều khoản giao dịch.

8. Chờ đợi thay vì hành động

Sai lầm cuối cùng nhưng không kém phần nguy hiểm là chờ đợi thời điểm hoàn hảo. Thị trường hiếm khi hoàn hảo, và cơ hội chỉ đến với người bắt đầu hành động sớm.

Không giao dịch, không thử nghiệm, không sai – đồng nghĩa với không có kết quả.

Các câu hỏi về tránh trong kinh doanh bất động sản sỉ